(2010) Mitos y especulaciones en el mercado de alquiler de viviendas [SP]

Domingo 11 de abril de 2010, por Miguel Angel Martinez

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MITOS Y ESPECULACIONES EN EL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

El alquiler de viviendas ha sido presentado desde hace décadas como una solución general a la carencia de viviendas asequibles y como un antídoto para los problemas que comporta la adquisición en propiedad. El debate al respecto es intrincado y puede retrotraerse a las reflexiones pioneras de Engels y de Proudhon, pero me limitaré ahora a señalar las aporías de esa defensa generalizada del alquiler.

A priori, podríamos distinguir tres sistemas de alquiler: uno regulado y gestionado por el Estado; otro, regulado y gestionado por organizaciones de la sociedad civil; finalmente, el que se ordena por la fuerza de quienes poseen capital en el mercado. Al ser este último sistema el dominante en la actualidad y el realmente promovido por la mayoría de gobernantes que venimos padeciendo, señalaré algunas de sus más notorias contradicciones e irracionalidades a partir de lo observado en los últimos meses en Madrid. A nadie se le escapa, no obstante, la facilidad con la cual las viviendas en alquiler gestionadas por el Estado o por entidades sin ánimo de lucro, pueden deslizarse también hacia el pantanoso ámbito del intercambio mercantil debido, por ejemplo: a la externalización de la gestión que recae en empresas privadas, expertas en todo tipo de tretas en perjuicio de los inquilinos; a la prescripción de los plazos durante los cuales dichas viviendas están sometidas a control público; a las “opciones de compra” que se les ofrece tempranamente a los inquilinos; o a la simple instauración de un mercado informal e ilegal de transacciones promovida por los primeros adjudicatarios de los alquileres con la anuencia o inhibición de los gestores responsables de ese parque de viviendas en alquiler.

El mercado manda. Mejor dicho, mandan quienes más capital inmobiliario o financiero tienen capacidad de manejar a modo de inversión empresarial en viviendas. Y obedecen quienes “compran” los productos vendidos por los primeros. La solvencia económica de estos últimos -su renta y su liquidez mensual- establece también una jerarquía entre los consumidores de alquileres determinando su grado de “obediencia” a las reglas impuestas por los propietarios. En todo caso, es conveniente subrayar que los bienes inmuebles son, por definición, más rígidos que otros bienes intercambiados en el mercado. Cada vivienda, ante todo, ocupa un único lugar en el espacio. Esa localización en un barrio u otro de la ciudad con un “valor medio” diferente (sobre todo, debido a los niveles de renta de sus moradores mayoritarios, aunque también puede originarse en cualidades ambientales, de antigüedad de las edificaciones, de acceso a equipamientos públicos o de movilidad... y a las inversiones públicas en general), hace que quienes mandan en el mercado de alquiler fijen precios reproduciendo las desigualdades económicas ya existentes entre diferentes áreas de la ciudad. En este sentido, el alquiler cubre los huecos dejados por las viviendas no vendidas sin alterar un ápice la extracción de plusvalías del suelo mediante la segregación socioeconómica de los distintos barrios. El centro urbano (en Madrid, hoy, todo el interior de la M-30) con la excepción de los reductos de clases populares (algunos enclaves de Lavapiés, Tetuán o Arganzuela, por ejemplo) está en la cima de esa jerarquía.

El mercado de alquiler, además, está lleno de engaños, abusos y estafas que es necesario denunciar. Quienes ofertan sus viviendas en alquiler tienden a anunciar más metros cuadrados que los existentes (mencionando sólo los “metros construidos” o añadiendo terrazas a los “metros útiles”). Los propietarios más avispados dan una aparente capa de pintura a grietas y goteras estructurales, cuando no ocultan aviesamente las deficiencias de puertas, ventanas, armarios, cañerías, grifos, desagües y otras insufribles averías para las que siempre demoran su reparación. Sólo los más profesionales recurren a la argucia de mostrar en sus escaparates un exquisito repertorio de fotografías retocadas y panorámicas para atraer el peregrinaje, y robar el tiempo, de posibles inquilinos.

En el catálogo de abusos antes de consumar el contrato de alquiler, la palma se la llevan las agencias de intermediación inmobiliaria. En Madrid se ha ido consolidando la cultura de cobrarle al inquilino un mes de renta como comisión de la agencia. El trabajo de enseñar el piso, del que libran al casero, por lo tanto, lo acaba pagando el inquilino. Por si fuera poco, el depósito de la fianza (habitualmente la misma cantidad de la renta mensual) cada vez se aumenta a más meses (hasta 2 y 3 meses de fianza) y los propietarios ni siquiera lo ingresan en las instancias públicas en las que deberían, con lo que tienen todavía más capital líquido en su poder. Una vez que cobran regularmente, es frecuente que reclamen la subida anual del IPC (Índice de Precios al Consumo) en la renta, pero también que se olviden de aplicar su reducción cuando, en tiempos de crisis, le sucede lo propio a dicho indicador. Y, con mayor fraude de ley, hay quien le cobra la contribución a la “comunidad de propietarios” al ingenuo o resignado, pero siempre desplumado, inquilino.

La gota que colma el vaso son los llamados “avales bancarios” que también están en auge y que pueden llegar a suponer 6 meses ó 1 año de “préstamo”, aumentando entre 20 y 50 euros la renta mensual a pagar por el arrendatario. Así, también con los alquileres la banca puede sacar su tajada adicional (ya lo hace con las comisiones en la tramitación de los pagos). El arrendador, por naturaleza, desconfía del inquilino. Hasta el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid intenta saciar esa desconfianza practicando un “estudio de solvencia” de las nóminas, declaración de la renta, vida laboral y contrato de trabajo del inquilino, una especie de supuesto culpable de impago mientras no se demuestre lo contrario. Huelga mencionar que el Plan Alquila no le regala nada al inquilino a cambio de la entrega diligente de toda esa documentación, mientras que al propietario le surte de un generoso seguro anual sobre la vivienda arrendada.

En el orden de las estafas más flagrantes, la más sonada que circula por internet es la de quienes ofrecen viviendas en alquiler a precios muy bajos. Cuando el deslumbrado inquilino potencial solicita más información, el propietario contesta que ha tenido que salir de viaje pero que le envía las llaves para visitar el piso a cambio de la primera mensualidad, con su compromiso de devolverla en caso de que el piso no sea del agrado del inquilino. Por supuesto, ni las llaves abren la puerta, ni el dinero es devuelto. Evidentemente, entre ese extremo de los timadores campantes a sus anchas y el ya referido de los abusos de ambiciosos propietarios y agentes inmobiliarios, sólo queda recurrir a las redes de amistad y familiares como mal menor. Claro que, de nuevo, asistimos a otra forma de exclusión social en el plano residencial, pues quienes no poseen esa densidad relacional, ese “capital social” solvente y activo (por ejemplo, por haberse mudado de ciudad por motivos laborales), deben pagar más, buscar más y acabar en los lugares menos preferidos.

Desde que se ha liberalizado el sistema de alquileres (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) los precios no han dejado de ascender en paralelo a los de las viviendas en propiedad. Ambos sistemas se complementan perfectamente. Los gobiernos lo han visto claro y, con el salmo mistificador de incrementar el porcentaje de alquileres hasta tasas europeas, hacen grandes dispendios del erario público en... facilitarles las operaciones especulativas y de salvaje transferencia de renta entre clases sociales a los propietarios de más de una vivienda. Hasta el presente año, por lo menos, la desgravación fiscal por propiedad no tenía límite de ingresos y alcanzaba el 15% frente al 10% de la ofrecida a los inquilinos (sólo desde 2008 y sólo al rango de rentas por debajo de 24.000 euros). Pero cuando se acabe la primera el próximo año, nadie augura una ayuda suplementaria a los inquilinos quienes, muy probablemente, acabarán pagando esa rebaja por decreto de las plusvalías de los “inversores en vivienda” (es decir, un nuevo aliciente para que los precios de alquiler sigan subiendo). En conclusión, el alojamiento es una necesidad básica y un derecho humano universal que en esta sociedad, bajo la hegemonía del mercado inmobiliario, no es accesible para quienes no alcanzan la solvencia necesaria y, como se aprecia a luz de lo expuesto, es harto oneroso para quienes la alcanzan pero se ven obligados a lidiar con toda suerte de trampas y obstáculos.

Miguel Martínez. Profesor de Sociología. Universidad Complutense de Madrid

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